Процедура оформления покупки квартиры

Приобретение жилья своими силами — это, безусловно, непростая задача, особенно если вы не обладаете необходимой юридической подготовкой или не приобретаете жилье у доверенных вам лиц. В подавляющем большинстве случаев без помощи профессионального риэлтора не обойтись: для этого потребуются не только формальные вопросы, связанные с подготовкой документов, но и оценка стоимости квартиры, а также юридическая проверка безопасности предстоящей сделки.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры своими силами? Ниже представлены основные этапы этого процесса.

Как следует оформить покупку квартиры?

При заключении любого договора купли-продажи обязательно следует провести проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Все начинается с истории квартиры и ее правообладателей, начиная от момента ее возникновения.

Проверка собственников квартиры должна включать анализ физического и психического здоровья продавца, а также проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания и хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца. Если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.

Если права на недвижимость приобретаются по наследству, необходимо узнать срок, прошедший со дня смерти предыдущего правообладателя, юридическое основание для перехода жилой недвижимости к наследнику и подлинность завещания. В случае приобретения прав на недвижимость по решению суда необходимо убедиться в подлинности судебного решения и его вероятности отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, проверяется наличие конфликтных отношений между ними, которые могут привести к оспариванию сделки купли-продажи.

Проверка самого объекта недвижимости включает в себя информацию о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, а также о состоянии коммуникаций. Необходимо убедиться в подлинности всех правоустанавливающих документов, таких как выписки из БТИ, Росреестра и паспортного стола, а также узнать о нахождении квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги, справки ПНД и НД на всех собственников, а также кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые "красные линии", если таковые имели место.

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье.

Однако, необходимо иметь в виду, что официальный срок изготовления выписки из ЕГРП составляет до 10 календарных дней. Поэтому лучше заказать выписку на следующий день после подписания договора купли-продажи.

Оформление документов при покупке квартиры: какие документы необходимо собрать

Перед тем, как купить квартиру, необходимо провести проверку как собственников, так и объекта недвижимости. Если проверка прошла успешно, то можно приступать к изучению договора купли-продажи. Лучше всего доверить составление договора опытному риелтору.

Договор купли-продажи обязательно должен содержать данные, необходимые для определения недвижимости. Это адрес расположения объекта, название (вид) и фактическая площадь недвижимого имущества. Кроме того, в договоре должна быть указана цена объекта, которая может быть выражена в рублях или в валюте.

В случае, если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства, каждый банк может требовать разные документы. Однако обязательным документом является договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор. Также могут потребоваться справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит на учете.

Когда все документы собраны и проверены, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости. В целях безопасности и для покупателя и для продавца следует заключать сделки в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр, и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Когда вы приобретаете квартиру, необходимо учесть затраты на оформление сделки. В список расходов включают:

• государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Обычно, стоимость пошлины делится между продавцом и покупателем поровну;
• услуги нотариуса, которые необходимы для подтверждения заключения сделки;
• юридическое сопровождение сделки со стороны агентства недвижимости.

Когда сделка по приобретению квартиры завершена, подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости.

Независимо от того, будуте ли вы самостоятельно проводить сделку или же обратитесь за помощью к риелторам, знание процедуры покупки квартиры является важным. Вам необходимо узнать расписание работы официальных служб и банков, до которых вам нужно обратиться, а также сроки оформления необходимых документов. Не забывайте, что продавец заинтересован в быстрой продаже квартиры, и его объект может привлечь и других покупателей.

Фото: freepik.com