Переписанный текст:

Сделки по размену квартир – это задача, требующая много сил и усилий, ведь необходимо найти варианты, устроившие всех участников расселения. Кроме того, присутствуют ограничения на стороне закона, о которых нужно помнить. В этой статье мы расскажем о процессе размена квартир, что важно знать и как не прогадать, особенно при размене квартиры в Москве.

Причин, по которым семьи решаются на размещение, бывает много. Одни решают разделить свои жилищные площади после развода или же по необходимости предоставить отдельное жилье для взрослых детей. Другие, наоборот, решают объединиться с родственниками или улучшить свои жилищные условия, обменяв свою однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. На первый взгляд, когда есть две стороны, готовые обменяться своим жильем, сделка должна быть выгодной для всех участников.

Однако перед тем, как решиться на размен, необходимо учитывать следующие нюансы:

• поиск идеальных вариантов для всех сторон является сложной задачей, поэтому кому-то придется идти на компромисс;
• зачастую собственники переоценивают стоимость своих квартир, что значит, что не всегда возможно получить, например, три однокомнатные квартиры за одну трехкомнатную;
• бывают ситуации, когда одна из сторон не хочет расселяться или не готов выезжать, потому что нет подходящих вариантов. Это также является серьезной проблемой при размене.

Давайте рассмотрим каждую из этих ситуаций подробнее и выясним, что можно сделать.

Варианты обмена квартир бывают равноценными и неравноценными. В первом случае квартиры имеют равную рыночную стоимость, что означает, что ни одна из сторон не чувствует себя проигравшей. Основным моментом является оценка рыночной стоимости квартир, даже если они отличаются по площади и местоположению. Примером равноценного обмена может послужить обмен небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

Неравноценный обмен предполагает, что владелец квартиры меньшей площади доплачивает определенную сумму, чтобы получить квартиру большей площади. Доплата может осуществляться как деньгами, так и другими активами, например, гаражом или участком за городом. Ключевым аспектом в неравноценном обмене является оценка квартиры, так как переоценка квартиры может привести к возникновению проблем в будущем. Например, семья из трехкомнатной квартиры может получить только две однокомнатные квартиры и комнату в коммуналке вместо трех однокомнатных квартир.

Для правильной оценки квартиры лучше обратиться за помощью к профессионалам, таким как агентство недвижимости. Стоимость квартиры зависит от разных факторов, таких как площадь, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и другие. При самостоятельной оценке квартиры учитывать все эти факторы довольно сложно.

Если один из участников размена не согласен сделать обмен, то решение этой проблемы зависит от того, приватизирована ли квартира или нет.

Размен приватизированной квартиры: как осуществить

Для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры необходимо продавецу одновременно найти покупателя и вариант квартиры, которую он будет приобретать. Далее заключаются договоры купли-продажи объектов.

Данный вариант предпочтительнее, когда продавец не желает продавать всю квартиру, а только свою долю, при этом никто не может его принудить выехать из жилья. В этом случае продавец продает свою долю, а покупатель попадает в новую квартиру с новыми соседями. Однако, стоит помнить, что в первую очередь необходимо предложить купить свою долю остальным собственникам квартиры, а уже в случае их отказа искать других покупателей.

Кроме того, вы можете продать уже имеющееся жилье и купить на вырученные деньги одну или несколько квартир. Однако, такой вариант требует дополнительных рассчетов и забот.

Важно не забывать об основных моментах, касающихся оформления сделки, например, проверять юридическую чистоту квартиры, наличие обременений, а также права соседей и несовершеннолетних.

Наконец, стоит обратить внимание на саму рекламу, поскольку эффективность традиционных источников рекламы упала, а результативность «местной рекламы» (листовки на двери в подъезде или на придомовой доске объявлений, посты в «районных» группах в соцсетях, сарафанное радио) значительно возросла.

В любом случае, проведение сделки купли-продажи квартиры самостоятельно требует внимания и профессиональной помощи юриста или агентства по недвижимости.

Обмен неприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной (муниципальной или государственной) квартиры – это гораздо более сложный процесс, чем обмен приватизированной жилплощади. Это связано с рядом причин.

Во-первых, для того чтобы произвести обмен, все проживающие и зарегистрированные в данной квартире граждане должны выразить на это согласие. К этим гражданам относятся как несовершеннолетние жильцы, так и те, кто временно отсутствует (например, проходит военную службу и т.др.). Если кто-то из них не согласен на обмен, то возможен принудительный обмен через суд, однако, в большинстве случаев это не выгодно для всех участников. Сторонники размена теряют много времени, ждут решения суда, а противники размена в итоге не участвуют в выборе вариантов, так как суд все решает за них.

Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для осуществления обмена необходимо получить согласие соответствующих органов опеки и попечительства. Если эти органы считают, что права указанных граждан будут ущемлены или нарушены, то вы обязательно получите отказ. Ответ от органов опеки вы можете получить в течение двух недель с момента подачи заявки.

В-третьих, неприватизированную квартиру можно обменять только на аналогичную муниципальную жилплощадь, что значительно усложняет процесс поиска и подбора подходящих вариантов (по некоторым оценкам, только около 20% квартир в настоящее время сдаются по социальному найму, другими словами, остаются неприватизированными). Поэтому вам необходимо будет решить очень трудную задачу: из довольно ограниченного числа вариантов отыскать те, которые подходят всем проживающим в квартире.

В-четвертых, даже если все жильцы дали на обмен согласие, и квартиры уже подобраны, вы можете получить отказ от наймодателей. Для получения ответа (официального согласия или обоснованного отказа) вы должны предоставить оригиналы договоров об обмене жилплощадью наймодателям. На ответ вам дается 10 дней со дня обращения.

Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд причин, по которым невозможен обмен квартирами - например, жилплощадь признана непригодной для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта с перепланировкой, право пользования жильем оспаривается в суде и т.п. Однако вы всегда можете обжаловать решение в суде.

Если же обмен состоялся, то в течение 10 дней необходимо расторгнуть прежние договоры соцнайма и заключить новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости может предложить ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Как видно, в обоих вариантах (в обмене приватизированной и неприватизированной квартиры) могут возникнуть значительные сложности. Поэтому для решения данного вопроса рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным риелторам, которые окажут всестороннюю поддержку и смогут снизить возможные риски. Таким образом, работа с агентством недвижимости позволит вам избежать мошенничества, обмана, потери имущества и денег.

Фото: freepik.com