Самостоятельное согласование перепланировки квартиры vs услуги бюро под ключ: что выбрать?

Многие люди, задумывая ремонт и перепланировку своей квартиры, не учитывают, что в процессе согласования с жилищной инспекцией возможны определенные сложности. Эти дополнительные трудности могут не укладываться в бюджет, который уже ушел на материалы и строительные работы. Тем не менее, возможно ли сэкономить на это и справиться с согласованием самостоятельно? В этой статье мы рассмотрим разные варианты, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, сколько это будет стоить и когда лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Для прохождения этапа согласования необходимо начать с подготовки проектной документации и чертежа будущего плана квартиры. Важно отметить, что не все виды работ могут быть узаконены и не требуют согласования, такие как внешняя отделка, покраска стен, укладка плитки, остекление балкона и разбор антресолей. Однако запрещены любые работы, которые могут угрожать безопасности проживающих и ухудшать жилищные условия.

Примеры запрещенных работ включают перенос "мокрых зон" в жилые комнаты без гидроизоляции, снос несущих конструкций, присоединение лоджии к жилой комнате или перенос общедомового отопления на застекленный балкон для создания зимнего сада. Кроме того, невозможно присоединить к своей квартире нежилые технические помещения на этаже или чердаки, поскольку они принадлежат всем жильцам дома.

В итоге можно сказать, что долгий путь согласования начинается с проектной документации и чертежа будущего плана квартиры, но при этом важно помнить о том, что не все виды работ могут быть узаконены и требуют согласования, а также о том, что запрещены работы, которые могут угрожать безопасности проживающих и ухудшать жилищные условия.

Если вы решили провести перепланировку в своей квартире, то сперва вам нужно будет обновить технический паспорт.

Когда задача стоит на повестке дня, многие собственники не знают, что делать и как оформить документы корректно. Проектная организация может предложить услугу "договор под ключ", который позволяет заказчику получить готовый техпаспорт и сопутствующую документацию быстрее.

При согласовании на договор услуги, клентом необходимо только дать своё согласие и обеспечить доступ к квартире. Все взаимодействие с комиссией и приёмка осуществляются проектным бюро. Обычно специалисты проектного бюро уже знакомы с процедурой осмотра и знают, какие ошибки ремонта следует устранить перед приемкой.

Также проектная организация может сделать кадастровый учёт изменений в Росреестре, если это необходимо. Получение нового технопаспорта занимает несколько недель и все документы будут доставлены заказчику на дом в удобное время.

Важно понимать, что при любой перепланировке, которая приведет к изменению площади квартиры, необходимо обратиться в Росреестр. Процедуру можно произвести через МФЦ. Однако, стоит учесть, что кадастровый учет изменений и получение выписки из ЕГРН занимает минимум 14 рабочих дней, а процесс может растянуться на несколько месяцев.

Согласование перепланировки – довольно медленный и сложный процесс, особенно если речь идет об индивидуальных проектах, что часто бывает. Попытки сэкономить на проектной организации могут привести к отказам, множественным исправлениям при приеме квартиры, переделке ремонта и нарушению коммуникаций и стен. Исправление этих последствий обойдется гораздо дороже, чем стоимость услуг проектных организаций.

Создание проекта и подготовка документов, необходимых для подачи заявления на согласование перепланировки, для квартир площадью до 90 квадратных метров, стоит от 25 000 рублей и занимает не менее пяти рабочих дней.

Консультации специалистов, подготовка и доставка документов на дом и помощь в подписании акта о завершении работ могут обойтись в 5-10 тысяч рублей.

В среднем, для согласования перепланировки квартиры под ключ, проектировщики работающие по доверенности, берут на себя все этапы начиная от разработки проекта и подачи документов за собственника, и заканчивая проверкой качества ремонтных работ. Такие услуги обойдутся в 70–80 тысяч рублей, при условии, что перепланировка не слишком сложная. Время на оформление перепланировки под ключ может занять от 3 до 4 месяцев.

Если квартира имеет сложную перепланировку, то стоимость услуг будет выше, минимум на 60–120 тысяч рублей. Все из-за того, что проектировщикам придется обращаться к разработчикам дома за техническими заключениями, которые не предоставляются бесплатно.

Если нет времени и желания самостоятельно разбираться с бумажной волокитой и отслеживать каждый этап проведения ремонтных работ, то лучше довериться профессионалам. Несмотря на то, что самостоятельное согласование перепланировки за счет эскизов и типовых проектов может показаться дешевле, на самом деле это не так. Ведь услуги профессионалов весьма доступны и они предлагают индивидуальные пакеты услуг для каждого клиента, при этом не завышая цены.

* Стоимость услуг актуальна на август 2020 года и не является публичной офертой. Цены указаны для ознакомления.

При решении вопроса о перепланировке жилых помещений необходимо руководствоваться главой 4 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Причем для каждой квартиры в зависимости от этажа, архитектурных особенностей здания, состояния коммуникаций и строительных конструкций, требования и запреты могут, и будут, отличаться.

Кроме того, перепланировка может потребовать переустройства квартиры. В таком случае, нужно учитывать дополнительные требования Московского жилищного инспектората (МЖИ). Например, если вы хотите установить или заменить газовые приборы на кухне на электрические, вам понадобится техник из Мосгаза, чтобы выполнить соответствующие работы. Также, если вы решили заменить газовую плиту на электрическую, вам понадобится электропроект квартиры. Для получения справки о выделенной мощности необходимо обратиться в управляющую компанию или товарищество собственников жилья. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено не менее 4 кВт мощности.

Составление проекта перепланировки квартиры - серьезный и ответственный процесс. Однако, в некоторых случаях можно обойтись без привлечения специалистов.

Первый случай - когда необходимо только поменять расположение сантехники, плиты, создать кладовую, сдвинуть ненесущие перегородки, не связанные с санузлом или кухней, или сделать в них проемы. В этом случае подготовка эскиза перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры является допустимой и более дешевой опцией, чем составление полноценного проекта. Однако, если перечисленные работы относятся к видам работ, перечисленным в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, то требуется составление полноценного проекта.

Второй случай - если квартира находится в одном из серийных домов, то можно выбрать подходящий типовой проект из каталога ОАО «МНИИТЭП». Однако стоит учитывать, что даже малейшее отклонение от типового проекта уже требует разработки полноценного проекта перепланировки, даже если это касается только расположения сантехники.

Для разработки нетипового проекта перепланировки и переустройства жилища рекомендуется обратиться в проектную организацию, которая имеет допуск СРО - это документ, дающий право вести проектные работы. С проектной организацией следует заключить договор на авторский надзор, который вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими необходимыми документами передается в жилищную инспекцию.

В основе создания проекта лежит технический план помещения и схемы коммуникаций, хранящиеся в БТИ. В соответствии с правилами ГОСТа проект состоит из нескольких основных частей: текстовой части, графической части и приложения.

Текстовая часть включает в себя пояснительную записку с общими данными, архитектурно-строительными решениями (в чем заключаются переустройство и перепланировка), перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть включает в себя планы квартиры до и после перепланировки с экспликациями помещений (пояснениями, где указываются названия и площадь помещений), схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и т.д.

Приложения включают в себя базу нормативной документации, рекомендации по производству работ и информационную справку к проекту (опорные регламенты, сроки действия проекта, запрещенные работы). Создание проекта в соответствии с этими частями помогает обеспечить эффективное планирование и выполнение строительных работ в здании.

Для согласования перепланировки необходимо наличие специального проекта, иначе Мосжилинспекция не будет принимать документы. Однако, чтобы учитывать требования различных госорганов, требуются специальные знания в этой области, и поэтому у разработчиков проекта должен быть большой опыт в согласовании перепланировок. В противном случае, процесс получения всех разрешений и доработка проекта может затянуться на долгое время.

Вместе с проектом готовится техническое заключение, проводится его подготовка, которую осуществляет инженер проектной организации, или автор проекта дома, либо заменяющая его организация, если в доме затрагиваются несущие конструкции или используются деревянные или смешанные перекрытия. Информация об авторстве располагается в Мосжилинспекции или управляющей компании. Если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Далее следует проводить замеры и осмотр квартиры, и, при необходимости, замеры соседних квартир сверху и снизу.

Как только будет получен проект перепланировки с техническим заключением, заявление на согласование перепланировки можно подавать. Физические лица обращаются в отделение МФЦ или заполняют форму на сайте, а также прикрепляют скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью, которую могут предоставить в проектной организации.

Желая провести перепланировку квартиры, необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление в Мосжилинспекцию (в соответствии с постановлением Правительства Москвы №508-ПП) со согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или договор социального найма, а также выписка из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки (в двух экземплярах).
5. Техническое заключение о возможности перепланировки (в двух экземплярах).
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Для домов, где была проведена техническая инвентаризация, паспорта и планы помещений хранятся в МосгорБТИ, и Мосжилинспекция запросит их самостоятельно. В случае, если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, либо его подготовила другая организация, необходимо заказать техпаспорт отдельно. Можно обратиться в МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Срок изготовления техпаспорта составляет около 10 рабочих дней. Если осмотр в квартире не проводился вообще или его проводили более 5 лет назад, необходимо вызвать техника из соответствующей организации для осмотра. В этом случае получение техпаспорта выйдет дороже.

Чтобы получить согласование уже выполненной перепланировки квартиры, необходимо предоставить список документов, который аналогичен предыдущему, но имеет два отличия. Пункты 4 и 5 заменяются на техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Этот документ готовит проектная организация или автор проекта дома, а не проект перепланировки, как было указано ранее. Помимо этого, техпаспорт должен быть предоставлен в двух вариантах — старый до проведения ремонтных работ и новый, где все изменения, связанные с перепланировкой, обозначены красными линиями. Важно учесть, что техническое заключение может быть составлено только после завершения всех ремонтных работ.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, дополнительно потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Мосжилинспекция этот документ не просит, однако, чтобы избежать неприятных ситуаций с кредитом, его рекомендуется получить.

Для ускорения процесса согласования можно воспользоваться услугами проектировщиков, работающих по доверенности, которые полностью займутся оформлением и подачей необходимых документов.

Оформление согласования перепланировки в Москве

Запрос на перепланировку подразумевает согласование определенного порядка действий в Москве у Мосжилинспекции. Оформление заявления и его рассмотрение занимает 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации тесно сотрудничают с административными органами и имеют все необходимые ресурсы для того, чтобы получить разрешение на перепланировку в кратчайшие сроки.

В случаях, когда перепланировка требует авторского надзора и разработки проекта, наряду с разрешением на перепланировку выдается журнал производственных работ. Он содержит в себе подробное описание технологических решений, утвержденный список материалов и четкую последовательность действий. Действительность разрешения ограничена годом, в редких случаях его можно продлить на срок до шести месяцев.

Существует законодательство, которое требует заносить все последующие изменения в конфигурации помещения в новый технический паспорт, а затем регистрировать их в Росреестре. Только после выполнения указанных процедур согласование перепланировки квартиры будет завершено.

В случае самостоятельного согласования перепланировки квартиры могут возникнуть трудности, связанные с необходимостью организации подготовки необходимых документов для подачи заявления на согласование. В частности, необходимо будет самостоятельно получить технический паспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Далее, придется разобраться с заполнением заявления, а также определиться с количеством копий, необходимых для подачи документов в Мосжилинспекцию. После этого следует отнести необходимые документы в МФЦ и взаимодействовать с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com