Обзор текущей ситуации в области долевого строительства за первое полугодие 2024 года

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по состоянию на 01.07.2024 с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляется строительство 152 объектов, включая 21 объект нежилого назначения (автостоянки, апартаменты, офисные здания) и 131 многоквартирных домов (далее - МКД), общей жилой площадью 1  768,5 тыс. кв.м.

За 6 месяцев т.г., по итогам июня было введено в эксплуатацию 16 МКД, финансирование строительства которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. в июне т.г. в эксплуатацию введено 6 МКД.

При этом, в ЕИСЖС в июне 2024 г. застройщиками было размещено 5 проектных деклараций на новые объекты строительства, общей жилой площадью 77,807 тыс.кв.м., все в г. Красноярске.

Всего за 6 месяцев т.г. с нарастающим итогом в ЕИСЖС было размещено 22 проектных деклараций на новые объекты строительства, из них 21 на МКД, общей жилой площадью 325,939 тыс.кв.м., в том числе 13 из них в г.Красноярске, и 1 автостоянка. На территориях края в 2024 г. с привлечением денежных средств участников долевого строительства было начато строительство 8 МКД (Дивногорск – 1, Сосновоборск - 2, Минусинск - 2, Емельяновский район – 3). Уменьшение выхода на рынок г.Красноярска новых проектов строительства в 2024г. обусловлено изменением подходов к планированию застройки территорий краевого центра в части процента интенсивности жилой застройки и обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой. Следует отметить, что ожидаемого ажиотажа увеличения выхода на рынок края новых проектов строительства с связи с завершением (01.07.2024) программы льготной ипотеки не произошло. Количество размещенных проектных деклараций в 2024 - 22, что соответствует уровню 2023г. (22 проектных деклараций). Тогда как у соседних регионов по информации ЕРЗ отмечается значительный рост, одновременно в преддверии прогнозируемого спада покупательского спроса на жилье, многие застройщики выставили на рынок предложения по продаже земельных участков под жилищное строительство, которые ранее планировали застраивать сами. Так по информации ЕРЗ в маркетплейс земли для строительства содержится информация о предложениях 205 участков под строительство многоквартирных домов. На фоне этого с 01.07.2024 ставки по базовым программам по рыночной ипотеке в среднем повысились на 1,2 пункта и достигли 19,5%, что практически делает невозможным приобретения жилья для большей части населения страны. В Красноярске Сбербанк предлагает ипотеку под 19,5%, при этом многие банки в конце июня приостановили принятие заявок по семейной ипотеке, в связи с предстоящим изменением ее условий.

Количество действующих (неисполненных) договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), заключенных в отношении жилых помещений по итогам 1 полугодия выросло на 7% и составило 12 956 (по итогам мая - 12 102 по которым реализовано 654,556 тыс.кв.м на сумму 76,372млрд. руб., из них в 1 полугодие было заключено 4  834 ДДУ, в том числе во 2 квартале было заключено 3  003 ДДУ на сумму 18,725 млрд. руб.

Процент реализованной жилой площади от всей запроектированной жилой площади в строящихся многоквартирных домах, в зависимости от выхода на рынок новых проектов строительства и убытием введенных объектов в эксплуатацию составил 37 % (в мае - 36,9%) .

В отношении нежилых помещений, включая машино-места, количество действующих (заключенных) ДДУ изменилось незначительно и составило - 1964 (в мае - 1940), общей площадью 94,184 тыс.кв.м, суммарная цена заключенных ДДУ на нежилые помещения составила 7403 млн. рублей. Средняя цена реализации квадратного метра нежилых помещений с 87,5 тыс.рублей в мае снизилась до 78,6 тыс.рублей в июне. Учитывая, что суммарная площадь всех запроектированных нежилых помещений составляет 394,117 тыс.кв.м., процент реализованной нежилой площади составил 23,9%.

Среднее значение площади реализуемых квартир по ДДУ после снижения в мае до 47 кв.м. опять показало рост и по итогам июня составила 50,25 кв.м.

  Изменение средней S жилья по ДДУ, (кв.м.)

В июне 2024 г. продолжился ранее намеченный с марта т.г. рост количества заключаемых ДДУ, количество заключенных ДДУ по итогам июня значительно увеличилось и составило - 1299 ДДУ, что на 48,8% больше чем в предыдущем месяце (в мае 873 ДДУ).

Объем всей реализованной жилой площади по ДДУ в июне 2024 г. увеличилась на 59% и составил 65,278 тыс.кв.м    (в мае этот показатель был равен 41 тыс.кв.м.).

  Динамика заключения ДДУ и реализация S  по ДДУ

Начавшийся в 4 квартале прошлого года и усилившийся в феврале 2024 г. тренд на снижение количества заключенных ДДУ, уменьшение объемов реализованной площади по ДДУ в этот период был обусловлен кратковременным охлаждением спроса населения вследствие продления программы семейной ипотеки (ранее спрос подхлестывала перспектива ее завершения), изменением условий программы льготной ипотеки, повышением требований Банков к заемщикам, к размеру предельной долговой нагрузки ипотечного заемщика с учетом всех имеющихся кредитных обязательств, увеличением размера взноса собственных средств заемщика, а также нестабильной политической обстановкой в мире. В марте 2024 г. снижение количества сделок приостановилось и показало рост, с апреля этот рост только усилился, его подхлёстывало перспектива окончания 01.07.2024 программы льготной ипотеки. Вместе с тем полагаем, что значительное увеличение количества ДДУ является кратковременным и в ближайшей перспективе сократится, так как Красноярский край не вошел в топ 35 регионов, где можно оформить семейную ипотеку (семьям с двумя детьми и более, независимо от возраста детей). В Сибирском федеральном округе такой преференцией могут воспользоваться семьи, проживающие в Забайкальском крае, Омской, Томской, Кемеровской областях, республике Алтай и Алтайском крае. Возможность получение ипотечного кредита по семейной ипотеке под 6% сохраняется для всех регионов, если возраст одного из детей не достиг 6 лет.

Но скорректирует ли цену квадратного метра уменьшение сделок на фоне роста себестоимости жилья покажет время. На фоне других субъектов у нас не самые высокие цены на жилье, скорей всего снижение цен будет заметно в топе регионов с самыми высокими рыночными ценами (Москва, Московская область, Сочи, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

На фоне этого после снижения в крае средней цены ДДУ и средней цены кв.метра жилья в апреле до 120,76 тыс. рублей, в мае рыночная стоимость квадратного метра жилья показала рост на 5% и достигла 127 тыс. рублей за квадрат, а по итогам июня прибавила еще 2,3 % и составила почти 130 тыс.рублей. При этом по информации ЕРЗ, самый высокая средняя цена за «квадрат» на Чукотке – почти 234 тыс. руб., Ямало-Ненецком АО – 177 тыс.руб., Москве - почти 172 тыс.руб, Санкт-Петербурге – 165,3 тыс.руб., Приморском крае почти 164 тыс.руб. и Краснодарском крае – 159,6 тыс.руб. Самая низкая средняя стоимость «квадратов» отмечена в Ингушетии – 55,1 тыс.руб., Кабардино-Балкарской республике – 61,6 тыс.руб, Калмыкии - - 71,6 тыс.руб, Чеченской республике – 72 тыс.руб, Курганской области – 76 тыс.руб., и Тамбовской области – 76,5 тыс.руб

Как и ранее Служба отмечает, что рассчитанный показатель средней цены 1 кв.м. является приближённым к реальному значению, не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м. для конечного потребителя, данными которыми пользуется Служба берутся из открытых источников (проектные декларации на объекты, размещенные в ЕИСЖС), при ее расчете в том числе учитываются зачетные схемы застройщиков, используемые при покупке земельных участков, оплата по которым проводилась посредством заключения ДДУ по ценам ниже рыночной либо при расчете с подрядными организациями за выполненные работы или предоставленные услуги. Реальную цену кв.метра необходимо выводить в том числе с учетом цен по договорам уступок прав требований. Полагаем, что данные значения будут на 10 – 15% выше, чем рассчитанный показатель Службой. Кроме того, на среднюю цену квадратного метра повлияли цены реализации жилья на других территориях края, которые существенно ниже цен, сложившихся в г.Красноярске (г.Сосновоборск, Емельяновский район, Минусинск).

Динамика средней цены 1 кв.м. жилья по ДДУ

Самые высокие средние цены реализации квадратного метра жилья продолжают держать застройщики, входящие в ГК «Арбан», здесь стоимость квадратного метра в отдельных объектах от 178,3 до 184,7 тыс.рублей за квадрат, также отмечаются высоки цены в объектах ООО СЗ «Новоостровский дом» - где средняя стоимость квадратного метра с 163 тыс. рублей в апреле подорожала до 168,9 тыс. рублей в мае и до 175,9тыс.рублей в июне, ООО «Крепость»- 172,6 тыс.рублей. При мониторинге средних цен на жилье установлено, что 16 жилых комплексов в г.Красноярске реализуются по ценам, где 1 квадратный метр жилья превышает 150 тыс. рублей за квадрат.

Суммарный размер цены всех заключенных ДДУ в отношении жилых помещений продолжает расти (в апреле - 5,032 млрд. рублей, в мае 5,207 млрд. рублей, в июне – 8,  485 млрд. рублей. Суммарный объем обязательств по всем действующим ДДУ заключенным в отношении жилых помещений, строительство которых не завершено, по состоянию на 30.06.2024 увеличилось на 7,1 % с 70,994 млрд. рeблей в мае до 76,372 млрд. рублей в июне. С учетом нежилых помещений суммарный размер всех обязательств застройщиков по итогам июня оценивается 83,775 млрд. рублей (суммарная цена ДДУ по нежилым помещениям 7,403 млрд. рублей).

Суммарный размер стоимости заключенных ДДУ  по жилым помещениям, по периодам

По итогам июня 2024 г. увеличился размер кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД. Из 131 МКД, строительство которых на конец июня 2024 г. не было завершено, застройщиками открыты кредитные линии на строительство 107 МКД.

В отношении 24 МКД сведения о финансировании строительства за счет кредитных средств в проектных декларациях не отражены.

Суммарный размер взятых кредитных обязательств на строительство МКД увеличился с 126,430 млрд. рублей в мае до 131,193 млрд.рублей в июне. Кроме этого, на строительство объектов нежилого назначения (офисные здания-апартаменты и автопарковки) открыты кредитные линии в размере 4,94 млрд. рублей

Соотношение размера привлеченных застройщиками кредитных средств на жилые объекты и размера средств задепонированных на счетах эскроу в отношении жилых помещений наглядно на графике выглядит следующим образом:

Совокупный размер кредитных обязательств застройщиков в отношении жилых и нежилых объектов составил 136,133 млрд. рублей. Взятые кредитные обязательства на строительство МКД на 55,6 % будут обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу ( по итогам июня средства участников долевого строительства подлежат депонированию в размере 72,92 млрд. рублей в отношении МКД, строительство которых осуществляется за кредитные средства). При этом всего договоры участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения заключены на общую сумму 83,775 млрд. рублей, из них 76,372 млрд. рублей по жилым помещениям). Учитывая, что процент реализованной жилой площади по заключенным ДДУ по итогам июня 2024 г. составил 37 %, а нежилых помещений – 23,9%, оставшуюся часть размера кредитных обязательств возможно погасить за счет реализации свободной площади.